Купуваш имот, който още не съществува. Даваш пари за нещо, което е само на хартия. Звучи рисковано – и понякога е. Но с правилен подход това е и един от най-интелигентните ходове на имотния пазар.

Инвестицията на зелено привлича все повече купувачи в България. Причината е проста: влизаш на по-ниска цена, а излизаш с имот, който при завършване струва значително повече. В активен пазар разликата между цената „на зелено“ и пазарната цена след Акт 16 може да достигне 20-30%. Но между обещанието и реалността стоят две години строителство, редица договорни клаузи и един въпрос, който малко хора си задават предварително: ако нещата тръгнат по грешния начин – колко съм готов да загубя?

Какво печелите при инвестиция на зелено?

Основното предимство е ценово. Имотите на зелено се предлагат на цени под пазарната стойност на завършения продукт. Строителят има интерес да привлече купувачи рано, защото предварителните плащания финансират самия строеж. В замяна предлага по-изгодна цена на квадратен метър – такава, каквато след Акт 16 вече няма да съществува.

Второто предимство е достъпът до преференциални условия. Купувачите, които работят с брокер, често получават цени и схеми на плащане, които не са публично обявени. Строителите поддържат дългосрочни партньорства с агенциите и предоставят на техните клиенти условия, до които самостоятелният купувач просто няма достъп.

Третото предимство е по-малко познато: възможността да реализирате печалбата си още преди да сте получили имота – чрез тристранно споразумение.

Тристранното споразумение – как да излезете от инвестицията преди Акт 16?

Ако пазарът се е движил нагоре и имотът вече струва повече от покупната цена, не е задължително да чакате Акт 16. Чрез тристранно споразумение между вас, нов купувач и строителя можете да прехвърлите правата си по предварителния договор и да излезете от инвестицията с реализирана печалба, без да сте вложили пълната сума.

Важно: не всеки строител позволява това по подразбиране. Някои залагат такси или ограничения. Затова условията трябва да са договорени изрично още при първоначалната покупка.

Схеми на плащане и рискове – двете страни на една монета

Начинът, по който плащаш, е най-важният инструмент за управление на риска при инвестиция на зелено. Съществуват два основни модела: фиксирана схема, тип 10/90 или 20/80, където плащаш съответния процент при подписване, а остатъкът е дължим при Акт 16. И поетапна схема, при която плащанията следват реалния напредък на строежа.

Рискът и в двата случая е реален. Докато се стигне до Акт 16, пазарът може да се промени, строителят може да забави или да изпадне в затруднения. Разумният подход е да влагате сума, която при най-лош сценарий не разклаща финансовото ви положение, защото добрата инвестиция започва с ясна преценка на риска. Също толкова важно е кой стои зад проекта. Историята на строителя, завършените му проекти и репутацията му на пазара не са детайли – те са половината от сигурността на сделката.

Брокерът – партньорът, който работи за теб

И точно тук идва ролята на брокера. Не като посредник, който затваря сделки, а като човек, който познава инвеститорите на пазара – кои спазват срокове, кои имат история на успешно завършени проекти и с кои си струва да седнеш на масата.

Брокерът преговаря схемата на плащане в твой интерес, договаря условията на тристранното споразумение още преди да си подписал и работи с твоите цели – не с целта да се сключи сделка. Разликата между тези две неща може да струва десетки хиляди евро.

При инвестиция на зелено нищо не е стандартно – нито проектът, нито условията, нито рискът. Затова и подходът не може да е стандартен. Инвестицията на зелено може да е един от най-интелигентните ходове на имотния пазар – но само когато зад нея стои човек, който знае как да я структурира правилно.