Цените на жилищата в България продължават да се покачват, но броят на сделките показва различна тенденция. През второто тримесечие на 2026 г. жилищните цени са с 15,5% по-високи спрямо същия период на миналата година, докато броят на сделките с имоти намалява със 17,9%.
Тези данни очертават пазар, в който цените остават устойчиви, но активността се забавя. Купувачите имат повече възможности да сравняват офертите, а разликата между добре позиционираните имоти и тези с нереалистични цени става все по-важна.
Какво означава тази промяна и как тя се отразява на решенията на купувачите, продавачите и инвеститорите?
Един пазар, различни тенденции по градове
Забавянето на сделките не се отразява по един и същи начин на всички големи градове в България. Данните за второто тримесечие на 2026 г. показват съществени разлики както в движението на цените, така и в активността на пазара.
В Пловдив жилищните цени отбелязват най-силен тримесечен ръст – 5,8%, а спадът в броя на сделките спрямо същия период на 2025 г. е най-малък сред разглежданите градове – 7%. Това показва по-устойчива активност на фона на останалите пазари.
В София и Варна цените също продължават да се покачват – съответно с 2,4% и 2,8% спрямо предходното тримесечие. В същото време броят на сделките и в двата града е с 16,7% по-нисък спрямо второто тримесечие на 2025 г..
По-различна е картината в Бургас, където цените на жилищата отбелязват тримесечен спад от 1,5%, а сделките намаляват с 23,9% спрямо същия период миналата година.
Тези разлики показват защо общите пазарни показатели не са достатъчни, за да се оцени конкретен имот. Локацията, конкуренцията и характеристиките на предлагането влияят върху търсенето, а средните стойности не винаги отразяват ситуацията в отделните сегменти.
Какво означава това за купувачите, продавачите и инвеститорите?
Промените на пазара не означават непременно, че имотите ще поевтинеят. Те обаче показват, че решенията трябва да се основават на по-внимателна оценка на конкретния имот и на условията около него.
За купувачите по-голямата възможност за сравнение помага да преценят дали исканата цена отговаря на характеристиките на имота и на конкурентните предложения. При надценени имоти или оферти, които се задържат по-дълго на пазара, може да има повече пространство за преговори. Това не важи автоматично за всички жилища. Локацията, състоянието и търсенето остават съществени фактори.
За продавачите правилното определяне на цената става е решаващо. Пазарът все още отчита ръст на жилищните цени, но това не означава, че всяка оферта ще привлече интерес независимо от стойността си. Сравнението с актуалните конкурентни предложения е по-показателно от разчитането единствено на цените, на които подобни имоти са били продавани в миналото.
За инвеститорите нарастващото предлагане на ново строителство разширява избора, но изисква и по-внимателна преценка. Освен покупната цена значение имат потенциалът за отдаване под наем, разходите, времето до реализация на инвестицията и качеството на локацията. Самият ръст на цените не е достатъчен, за да гарантира добра възвръщаемост.
Пазарът се променя, а правилният подход става все по-важен
Освен движението на цените и сделките, пазарът се влияе и от активното ипотечно кредитиране и увеличаващото се предлагане на ново строителство. През август 2026 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,42%, а броят на жилищата в издадените разрешителни за строеж през второто тримесечие е с 14% по-висок спрямо година по-рано.
Тази комбинация не е достатъчна, за да говорим за рязък спад на пазара. По-скоро тя показва, че условията се променят и че разликата между добре позиционираните имоти и тези, чиято цена не отговаря на характеристиките им, може да става все по-осезаема.
През следващите тримесечия ще бъде важно да се проследи дали по-ниската активност ще се запази и дали ще започне да оказва по-съществено влияние върху цените.
За хората, които планират покупка, продажба или инвестиция, това прави информираното решение още по-важно. Не е достатъчно да се следи само общата посока на пазара – необходимо е да се разбере какво се случва в конкретния град, район и сегмент.
В INclusive вярваме, че доброто решение започва с реалистична оценка на възможностите. Защото зад всяка сделка стои конкретен имот, конкретна цел и решение, което трябва да има смисъл не само днес, но и в дългосрочен план.
Превърнете търсенето в намиране
Работете с екип, който познава пазара отвътре.
